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住房限购与需求  

2011-03-03 16:35:00|  分类: 时事 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    不知不觉,开博客已经5年了,前几天是开播5周年的日子,自己都忘了。
    昨天写了《限购令是一剂猛药》一文,有读者提出不同意见,认为限购并非是限制购买第一套住房,而是限制二套以上,甚至十套、几十套住房。这个意见正是限购令的核心,也就是说,要限制投机性购房。不可否认,的确有不少人在一个城市或多个城市拥有多套住房,我身边的朋友中就有这样的人,限购令对其进行限制,也的确能抑制部分有钱人投机性购房的泡沫化需求,这也是人们认为限购令有可能会产生房价下降效果的原因。但是,我们应该问一个问题:投机性购房是不是房价上涨的根本原因?
    关于投机性购房,前几年时常听到“温州购房团”、“山西购房团”等消息,但是,投机性购房所占的比例究竟多大,并没有明确。能够看到的一些数据,也是模模糊糊。有业内人士说,投机性购房约占30%左右。还有说,在北京的外地人购房约占30%左右,还有说占40%的。一家商业机构的统计数据显示:西历2008年,外地人在北京购房仅占26%,西历2009年,这个数据为38%,西历2010年,上升到45%。虽然我们缺乏权威机构的数据,但商业机构的数据可以做一个参考。
    从外地人在北京购房比例逐年提高的情况看,西历2008年以前,外地人在北京购房的比例可能更低,而房价早在西历2008年以前就开始飞快上涨,那么,外地人购房是否就是推高房价的主要原因呢?答案只能是不确定。因为,即便2010年外地人在北京购房达到45%,我们也不能说都是投机性购房。常住北京的外地人越来越多,举家搬迁的也不少,大多数在北京购房的外地人,还是自己需要住房,外地人的投机性购房,只占其中一小部分。当然,北京本地人也有投机性购房的,因此,投机性购房的真正比例,实际上很模糊,30%的说法,只是一个猜测。
    不管怎么说,如果认定投机性购房占购房比例的30%,那么,抑制这部分需求,的确会对房价的上涨产生相反的作用,这也是我认为限购令有可能使房价上涨减速或下跌的原因。那么,这一政策的副作用是什么?如果说去年外地人在北京购房达到45%,说明外地人购房的需求很大,其中相当一部分应该不是投机性购房,而是真实的需求,大多只是第一套房。因此,限购令出台后,这些想到北京生活的外地人,他们的正当购房需求被速冻了。即使有些外地人满足了5年交税的条件,首付比例的大幅度提高,也让他们望房兴叹,如果要买房,啃老的现象将更加严重。因此,如果限购令降低了房价,能够实现住房梦的人,还只是少数人,大多数人被迫将购房需求延后。它所造成的结果是,一旦限购令松动,大量被压抑制的需求将同时释放,房价将继续上涨。
    有人说,中国人有拥有自己住房的传统,所以才造成人人买房、房价上涨的局面。其实,这种说法同铺天盖地的“购房团”消息一样,只是给房价上涨找一个理由,而不愿触及房价上涨的根本原因。所谓“传统”就要说到古代。中国古代的确有买房置地的强烈心态。但是,中国古代社会一方面是大量小农经济的存在,这就好比现在房地产市场里应该多有小户型、中低档房,而不是高档房居多。另一方面,中国古代人人都想拥有自己的土地,也不排除一部分人只是佃户,租种别人的土地,等到条件合适了,再买自己的土地。这就好比现在的房地产,也应该让一部分人能够租到便宜的房子,而不应该逼着人人都去买房。把每个人都逼上买房、做房奴的绝路,是因为中国的房地产市场学了美国金融化的手段,只有人人买房做房奴,才能扩大金融市场。与此同时,美国的房地产金融化与中国政府的卖地结合在一起,房价就控制不住了。
    投机性购房之所以产生,房地产金融化是重要的原因。在金融化的政策下,房子不只具有居住功能,更拥有了保值、升值功能。如果人们把钱存在银行里,有较高的利息,那么,资产的保值升值压力就在银行。如果银行实行低利率,让房子来保值,等于是把保值的压力推给社会,自己光靠手续费就能赚钱。等到房地产像美国那样顶不住的时候,政府还用老百姓的钱来救银行,这实在是官商勾结坑害百姓。幸好中国目前还没出现这种事情,但是,限购令依然是治标不治本。
    有住房需求是必然的,尤其在城市化进程中,大量离开农村进入城市的打工者,都想在城市里获得合适的住房条件,人员流动的加快,也使很多外地人有合理的住房需求。限购令抑制了这部分需求,显然是一种误伤。去年我去长沙,看到一个企业家的慈善项目。这位女企业家投资3亿,建设50万平米的廉租房,并且规定,只租给进城打工的农民工。这个廉租房社区叫“幸福家园”。而且,她想在建成之后,把这个社区的管理完全交给当地政府,连房租她都不收,归政府管理物业用。我友一清先生写了一篇文章,介绍长沙“幸福家园”的情况,其实我以前也写过。但是,我觉得,要将这种方式推广,不能完全靠企业家的慈善,它应该是政府的职责。
    如果政府通过抑制投机性购房,把房价弄得好看了,但同时把相当多的外地人对于住房的正当需求也给抑制了,这不能不说,限购令抑制了投机性购房,也误伤了正当需求,限购令只能算是一个“面子工程”。所以,事情应该全面地看。对于政府来说,还应该对那些正当住房需求的外地人有相关政策。其实,各地的房地产现实中也有,比方说很早就出现的经济适用房、廉租房等。但是,由于它们会抑制房价的上涨,使得房地产商的利益受损,因此,在很多地方,房地产商已经同政府联手,不让经济适用房或廉租房发展的太大,甚至把经济适用房也纳入到商品房的行列中,使得很长时间里,经济适用房和廉租房只是一个摆设,没起到真正的作用。包括上面提到的长沙的“幸福家园”项目,也遭到当地利益集团暗中的羁绊,其本质就在于,这种方式会影响金融化的房地产商的利益。因此,政府应该摆正自己的位置。像重庆那样大手笔地投入公租房,如果在全国早一点动真格,而不是摆花架子,北京、上海以及全国的房地产市场,早就不是现在的样子了,也无需用限购令这样的猛药,冒着副作用的风险,临时抱佛脚。

 

 

 

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