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限购令是一剂猛药  

2011-03-02 23:44:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    关于房子的话题很多。今年春节以后,北京首先开始限购,继而,不少城市跟进限购。这一政策的目的很明确,一定要把房价降下来,不惜采用行政手段,责任制、约谈制等等。但是,它能有效吗?也许会有效,也就是说,房价也许真的会降,但是,这种下降意义不大,作用有限,反而可能积累更多的爆发力,在日后推高房价。因此,限购令是一个不理想的政策,经济学家李稻葵说,它是一剂退烧针,有副作用,但却是必须的。这话挺有意思。退烧针也许能退烧,但病根治好了吗?说不定哪天又烧了。“必须的”,又是什么意思呢?
    从市场经济的角度出发,用行政手段抑制需求,是一个不好的办法,因为,抑制需求并没有消除需求,对房子的需求依然存在,只不过延后了,很可能在未来某个时候集中爆发。而且,户籍制度正在深入改革之中,限购令以户籍为划分对象,似乎又在强化以往的户籍制度,不利于人才流动,也不利于实现公民平等的社会价值观。与此同时,限购令的出现,使得房屋租金上涨,令缺钱买不起房子、只能租房子的人,生活压力更大。从全局上看,严格的限购令实施后,房价如果下降,只对政府的政绩好处更大,民众享受到的实惠不多,最多只有本地户口的少数人满意,却加剧了户籍制度下的不平等。因此,如果在限购令下最终房价下降,相当一部分需要住房的人,即使面对房价下降的局面,也束手无策,只能望价兴叹。高价买不起,低价不能买,房价高低对于他们又有何意义?政府部门兑现了让房价下降的承诺,却是一个意义不大的结果。此外,已有住房的人,面对房价下降,造成资产缩水。如果下降幅度很大,说不定会造成一部分停止还贷。所以,从综合效果上看,限购令如果产生效果,更像是政府部门的一个面子工程。
    把以北京为首的限购令与重庆相比,也许能够看出不同政策的不同预期结果。重庆首批公租房于3月2日摇号配租。据报道,房源有6万多套,申请者有2万多人,也就是说,只要符合申请公租房的条件,基本上都能得到。根据重庆的相关规定,郊县、外地、农村户口,只要在本市工作都能参加摇号,因此,重庆没有像北京这样以户籍把人区分开,而是一视同仁。这一政策的根本效果是,让相当大一部分中低收入者,能够安心地获得公租房,政府所收的租金,人们也能承担。中低收入者对住房的要求基本得到满足,而不像北京是通过限购令,把人们的需求推到未来。
    此外,重庆已经开始征收房产税。有报道说,重庆房产税征收一个月来,对于房价下降的影响不大。实际上,在此我们可以看到,不同政策侧重不同的社会群体,它所预期的效果也不一样。公租房针对中低收入者,效果可以预见,将会很明显。房产税主要针对高收入者,房价降不降意义不大,只是适当抑制一下。事实上,对于有钱人来说,房价不降可能是有好处的,至少,他们的资产没有缩水,保值状况良好。放贷的银行也不至于拿到一堆缩水的房产。从另一个角度说,任志强很多年前说的话,在重庆得到了体现。任志强曾经说:他是为有钱人盖房子,穷人应由政府提供保障。以重庆来说,既然中低收入者已经有了保障,有钱人的房子就让它涨呗。当然,过于两极分化也不好,所以,房产税也用来压一下高档房。
    重庆为何能做到这一点?实际上就是政府观念的一个改变。谁都知道,各地房价构成中,地价是很大一块。我在四年前就说过,为了给中低收入者提供住房,政府的地价应该倒算,即,按照目标对象的平均收入,以及承担房租或还贷的合适比例,倒推地价。而不应该清一色地都是拍卖地块,造成一个个的地王。地价高收入进了政府的口袋,再怎么要求房地产商拥有“道德的血液”,也没用。而重庆做法其实很简单,政府用来盖公租房的地,是免费的。也就是说,政府没有从公租房的土地使用中赚大钱,政府自己先拥有“道德的血液”,如此,才能给社会做出榜样。那么,重庆的公租房对于政府来说,是亏本的吗?也未必。
    我国现在的土地使用权一般是70年,拍卖土地是什么概念?就是把70年的使用费一次性耗尽。从政府来说,等于是把70年的土地使用费,在今天全部收进,并且用掉了。这种方式看起来经济增长很快,但是,它也是寅吃卯粮,还会承担物价上涨的风险。而重庆市免费提供土地建设公租房,每年收取租金,这就好比没有把70年的土地使用费一次性收进,而是分摊到每个年头,公租房的租金则成为政府每年的固定收入。它避免了一次性卖地的突击性高收入,除非有更多的地,否则收入进入低谷。重庆的做法是细水长流。因此,大规模的公租房建设,虽然在建设之初,政府没有多少收入,反而要投入,但是,长期来看,它把公租房变成了年年都能结果收获的财源。老百姓省下的买房子的钱,还可以用于其他消费,以帮助实现扩大内需。政府的收入则没有大起大落,也减少了通胀的压力。从这个角度说,我倒情愿看到农产品涨点价,让农民的日子好过点,城里人把买房的钱省下来,多花点钱在农副产品上,让农民也能改善。
    当然,重庆的政策真正要看到效果,还需要一段时间。因此,我认为,北京等城市的限购令,仿佛是抢先获得一个控制房价的比赛。用李稻葵的话说,这是退烧针,也许一针下去,烧真的退了。但是,病根未除,未来还有可能发作。而重庆的做法是表里兼治,既要实现退烧的目标,也要实现拔除病根的目标。所以,李稻葵说,限购令是有副作用的,但却是必须的。这里所谓的必须,按我的理解,就是抢先拥有控制房价的效果,尽管这一效果意义可能不大,尽管这一效果很可能把房价上涨的压力推向未来,但是,对于目前在位的领导来说,可以对自己的政绩有一个交代。当我们说要“为人民服务”的时候,需要的是大公无私地“为人民服务”,所以,我看好重庆。

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