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征收房产税:我的设计方案  

2011-01-12 23:36:00|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    征收房产税的目的应该是抑制高房价,而不是简单地给政府多一项收入来源。这个目的应该明确。因此,如何设计房产税的征收方案,的确应该周到一些。重庆目前透露的征收房产税的方案,目标也直指“高房价”,并且指出是高于平均房价“三倍”的房子。目标是清晰的,但是,“高房价”如何确定?这是一个大问题。尤其是,当平均房价也很高,高到人们无法承受时,只对其中“高三倍”的那部分房子征收房产税,能否对抑制高房价产生决定性的作用,的确值得推敲。
由于没有看到重庆、上海的具体方案,不便过多评头论足,那就自己胡思乱想一番。我认为,应该给“高房价”制定一个参照标准,这个标准就是收入。
    在房地产中有一个概念,叫做“房价收入比”,即住房价格与居民家庭年收入之比。国际惯例认为,合理的房价收入比应该在3-6之间。而我国现在的房价收入比大都超过了10,像北京这样的城市甚至超过20。这一概念的简单理解就是,一个家庭的全部收入,不吃不喝20年以上,才能买房子,这的确是够高的,民众当然承受不起。因此,确定“高房价”应以家庭收入为参照。
    从统计数据上得出一个城市的“房价收入比”,应该能够做到。假设,某城市家庭平均年收入为6万元,平均房价为每套60万,那么,这个城市的“房价收入比”就是10。事实上,这个“房价收入比”更应该称为“平均房价收入比”,它是家庭平均收入与城市平均房价相比较的结果。在这个假设中,平均房价收入比为10,就意味着,一定有高出每套60万的房子,那么,征收房产税的对象就应该是房价高于每套60万的房子。但是,对所有高出60万的房子都征收房产税也不合适。在这里,可以有一个新概念:以平均家庭收入为基准,与不同房子的房价分别作比较,得出的结果,可以称为“差异房价收入比”。对于房产税来说,“差异房价收入比”低于“平均房价收入比”都可以免征。高于“平均房价收入比”的,可以针对“差异房价收入比”制定一个征收房产税的区间。在这一假设中,“平均房价收入比”为10,征收房产税的对象可以是“差异房价收入比”超过20的房子。也就是说,如果一个城市的平均家庭收入为6万元,那么,每套高于120万的房子,都可以征收房产税。单套房价低于120万的,可以不征收。(以上数字都是假设,以下也一样。)
    在征税税率上,可以采取累进的方式。例如,“差异房价收入比”为20的,即单套房价120万的征收0.5%,这可以设为“房产税”的最低起征税率。“差异房价收入比”为25的,即单套房价150万的征收1%;“差异房价收入比”为30的,即单套房价180万的征收1.5%,……以此类推,没有上限。单套房屋的房价以该市“平均家庭收入”6万为一个基数,每上升一个台阶,房产税的征收税率增加0.1%。不满6万的,凑低不凑高,即125万的房子,征收税率依然是0.5%,126万才按0.6%征税。当然,这个方案只是假设,具体的细节还应根据当地的情况来制定。例如,征收房产税的对象,“差异房价收入比” 究竟是15以上、20以上,还是30以上,可以讨论,因地而异。
    在这一方案中,全市“平均家庭收入”的数据,应该不难获得,但一定要准确。在外来人口流动加大的情况下,容易不准确,这一点需要注意。另一个难点是确定房价。究竟是根据交易价还是市场价来确定房价?我认为,应该根据交易价。在这个假设中,“差异房价收入比”超过20,即单套房价超过120万才征收0.5%的房产税,如果有人买房子的时候是100万,后来涨到了120万以上,只要没有交易,依然按100万定价,不列入征收对象。如果交易价是120万,按0.5%的税率征收房产税,后来市场价涨到了150万,只要没有交易,依然按原税率征收。如果按150万完成交易,新买主就按1%的税率征收。这种方法需要防止阴阳合同,一旦发现,应当严处,补交税款并罚款。
    目前看到的房产税征收方案,有的提到了住房面积。按照我的这种设计,可以避免住房面积问题,只按单套房屋的交易价格计算,大户型、超大户型都能得到抑制。此外,我认为,在征收房产税中,还应考虑“人口因素”。假设“平均家庭人数”为三人,那么,符合征收标准的某处房产中常住人口少于3人的,尤其是无人居住的空房,可以对房主加大征税力度;如果某处房产非租户的常住人口超过3人,可以制定减少征收房产税的方案,但其前提是:每一个常住人口都没有其他房产。这种做法有助于大家庭共同居住,以减少房屋和土地资源的浪费。在这个方案中,需要注意的是农村人口问题。我认为,在农村拥有宅基地的,不应该列入城市住房中、多人口的居住的减税范围。符合征税条件的房屋如果用于出租,在出租房管理方法中,也应有相应措施。
    随着城市经济的整体发展,居民的收入也会变化,“平均家庭收入”也会变动,房价也会发生变化,房产税的征收对象也可以适时调整“差异房价收入比”区间范围。例如,家庭平均收入涨到10万,也给免征房产税的房价留下一定的上升空间。此外,当“平均房价收入比”降到合适的数值,例如6,那么,征收房产税的“差异房价收入比”也可以做适当的调整,例如,征收对象从20降到15、或者12(都是假设数据)。这是我的一个设想。

 

 

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