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北京的房价应该多高?  

2009-08-10 02:29:05|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   最近房价又开始连续上涨,原因自有专家去分析。买卖房子的骚扰电话和垃圾短信,曾经消停了一段时间,现在又开始四处出击了。面对房价上涨的趋势,叫好的人有之,担忧的人有之。叫好的大多是些房地产商和经济专家,可能还有一些炒房者,担忧的人各种各样。我不想参与双方的争论,只做一个简单的计算题,就可以看到当前房价的实质。
   按照北京市政府提供的数据,2008年,北京市城镇居民人均可支配收入达到24725元。我们就用这个数据来看看,合理的房价应该是多少。如果一个三口之家,连小孩也算上人均收入,2008年,这个家庭的年收入为74175元。一个人有效工作期限约为30年,以2008年收入的静态计算,这个家庭30年全部收入约220万元。如果这个家庭购买100平米的住房,那么,2008年的静态房价可以假设为以下几种状态:
   1、 用一辈子一半的收入买房,房价应该为每平米11000元;
   2、 用一辈子三分之一收入买房,房价应为每平米7400元,房价收入比约10:1;
   3、 用一辈子五分之一收入买房,房价应为每平米4400元,房价收入比约6:1;
   4、 用一辈子十分之一收入买房,房价应为每平米2200元,房价收入比约3:1;
   北京城区现在的平均房价是多少?2009年4月1日《京华时报》提供的数字是,2006年底,北京市的平均房价是每平米15162元。按照房价每年增长10%计算,那么,2008年底,北京市的平均房价约为每平米18000元。以这个平均房价计算,100平方米的房子为180万,房价收入比约为24:1。按照静态计算,上述三口之家一辈子的收入,买完房子以后,只剩下40万元左右。这笔剩下的钱,不算装修,不算物业费,平均每人每月住房外的其他消费仅370多元。还不到北京市最低社保水平。因此,买房消费比例过大,其结果就是,严重影响其他消费,严重阻碍拉动内需,严重制约扩大国内市场。甚至还严重影响教育水平和文化素质的提高。
   当前中国经济面临的最大问题之一是拉动内需,但是,如此高的房价,如何拉动内需?收入平均水平线附近所有买房的人,只能在最低生活线上挣扎。虽然房地产也算内需,但是,经济发展过度靠房地产,肯定是畸形的。所以,有评论说,高房价已成为制约中国经济发展的重要因素,这个说法是有道理的。房地产对于经济发展确实有作用,然而,任何事物都不能过头。一旦过头,肯定要带来严重的副作用。
   那么,北京市合理的平均房价应该是多少?
   联合国制定的房价收入比为3:1。那么,按照联合国的标准,2008年北京市合理的平均房价应该是上述几个选项中的第4项,每平米2200元左右,显然不可能。
   世界银行制定的房价收入比是5:1,我们国家制定的理论标准是3:1—6:1。就算按照我国的理论要求,房价收入比为6:1,那么,2008年北京市合理的平均房价应该是上述几个选项中的第3项,每平米4400元。显然也不可能。
   就算中国情况非常特殊,房价收入比可以高达10:1,那么,2008年北京市合理的平均房价应该是上述几个选项中的第2项,每平米7400元。可能吗?
   我觉得房价收入比达到10:1,已经算高限了,不能再高了。在这样一个房价收入比的基础上,按照静态计算,这个三口之家的成员,每月住房之外的其他人均消费为1370元。这在大城市里只是一个很普通的消费水平。所以,2008年每平米7400元的平均房价,对于北京城镇居民来说,已经不算低了。就算我们再加入一些可以松动的变量,比方说,每户的平均住房面积少一点,房价与收入相比可以再扩大等,那么,2008年北京市的平均房价也不应该超过每平米10000元。房价收入比达到13:1!比国家标准6:1放大了一倍都不止,够宽松了吧。
   当然,以上粗算只是静态计算,人均收入实际上是一个动态过程,房价也是动态的。合理的状态是,收入和房价在合适的比例状态下同步变动。比方说,收入每年平均增长多少,房价也增长多少,稍有出入也可以接受。然而,现在不合理的状况是,房价和收入的比例已经过高,房价的平均增长速度又超过收入的增长速度。这是中国照搬美国房地产模式的结果,任其发展下去,只能越来越糟。整个社会经济都被房地产绑架,群众生活也被房地产勒住脖子。这种状况必须改变。
   要解决房价和收入的比例失调问题,要么增加收入,要么降低房价。从现在的形势看,大幅度提高收入增加的速度显然不现实,收入每年能保证10%的增长已经很不错了。那么,解决当前房价过高这一不合理现象的唯一办法,只有降低房价。然而,立即大幅度降低房价,对于整体经济形势也会造成严重后果。其实,房价不涨,收入增长,也算是房价下降。从现在北京市平均房价和平均收入的比例来看,要达到房价收入比6:1的水平,房价已经超前了15年。就算我们容忍地退后一大步,允许房价收入比达到10:1,房价也已经超前了8、9年。因此,按照我对北京市房地产价格的理解,未来至少5年之内,人们的收入继续保持现在的增长速度,房价则相对稳定,没有大的涨价,才是一个最起码的合理状态。
   房价高不高?答案其实很简单,用老百姓的收入倒算一下就很清楚(上面的所有计算还没包括贷款利息)。至于专家们的其他各种算法,我觉得都不能离开老百姓收入这个最基本的参照。中国近年来的经济建设,太多照搬美国的模式。房价向美国靠拢很容易做到,老百姓的收入也向美国靠拢,那就太难了。这根本不是什么制度或文化的问题,而是中国13亿人口的现实决定的。对于中国来说,少数人达到美国的收入水平是可能的,所有人都达到美国的平均收入水平,至少在可见的未来,是不可能的。这是中国的房地产发展必须面对的现实。

 

 

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