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北京的房价应该多高?  

2009-08-10 02:29:00|  ࣺ |  ǩ |ٱ |ֺС 

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    ?房价又开始连续上涨,原因自有专家去分析?买卖房子的骚扰电话和垃圾短信,曾经消停了?时间,现在又?四处出击了?面对房价上涨的趋势,叫好的人有之,担忧的人有之?叫好的大多是些房地产商和经济专家,可能还有一些炒房?,担忧的人各种各样?我不想参与双方的争论,只做一个简单的计算题,就可以看到当前房价的实质?br /<     按照北京市政府提供的数据?008年,北京市城镇居民人均可支配收入达到24725元?我们就用这个数据来看看,合理的房价应该是多少。如果一个三口之家,连小孩也算上人均收入?008年,这个家庭的年收入?4175元??人有效工作期限约?0年,?008年收入的静?计算,这个家?0年全部收入约220万元。如果这个家庭购?00平米的住房,那么?008年的静?房价可以假设为以下几种状态:
    1?nbsp;用一辈子?的收入买房,房价应该为每平米11000元;
    2?nbsp;用一辈子三分之一收入买房,房价应为每平米7400元,房价收入比约10??br /<     3?nbsp;用一辈子五分之一收入买房,房价应为每平米4400元,房价收入比约6??br /<     4?nbsp;用一辈子十分之一收入买房,房价应为每平米2200元,房价收入比约3??br /<     北京城区现在的平均房价是多少?009??日?京华时报》提供的数字是,2006年底,北京市的平均房价是每平?5162元?按照房价每年增长10%计算,那么,2008年底,北京市的平均房价约为每平米18000元?以这个平均房价计算,100平方米的房子?80万,房价收入比约?4?。按照静态计算,上述三口之家?子的收入,买完房子以后,只剩?0万元左右。这笔剩下的钱,不算装修,不算物业费,平均每人每月住房外的其他消费仅370多元。还不到北京市最低社保水平?因此,买房消费比例过大,其结果就是,严重影响其他消费,严重阻碍拉动内?严重制约扩大国内市场。甚至还严重影响教育水平和文化素质的提高?br /<     当前中国经济面临的最大问题之?拉动内需,但是,如此高的房价,如何拉动内?收入平均水平线附近所有买房的人,只能在最低生活线上挣扎?虽然房地产也算内?但是,经济发展过度靠房地产,肯定是畸形的。所以,有评论说,高房价已成为制约中国经济发展的重要因素,这个说法是有道理的。房地产对于经济发展确实有作用,然?,任何事物都不能过头。一旦过头,肯定要带来严重的副作用?
    那么,北京市合理的平均房价应该是多少?br /<     联合国制定的房价收入比为3?。那么,按照联合国的标准?008年北京市合理的平均房价应该是上述几个选项中的?项,每平?200元左右,显然不可能?
    世界银行制定的房价收入比??,我们国家制定的理论标准????。就算按照我国的理论要求,房价收入比??,那么,2008年北京市合理的平均房价应该是上述几个选项中的?项,每平?400元?显然也不可能?br /<     就算中国情况非常特殊,房价收入比可以高达10?,那么,2008年北京市合理的平均房价应该是上述几个选项中的?项,每平?400元?可能吗?
    我觉得房价收入比达到10?,已经算高限了,不能再高了?在这样一个房价收入比的基?,按照静态计算,这个三口之家的成员,每月住房之外的其他人均消费为1370元?这在大城市里只是?很普通的消费水平。所以,2008年每平米7400元的平均房价,对于北京城镇居民来说,已经不算低了。就算我们再加入?可以松动的变量,比方说,每户的平均住房面积少?,房价与收入相比可以再扩大等,那么,2008年北京市的平均房价也不应该超过每平米10000元?房价收入比达?3?!比国家标准6?放大了一倍都不止,够宽松了吧?br /<     当然,以上粗算只是静态计算,人均收入实际上是?动?过程,房价也是动态的。合理的状?是,收入和房价在合?的比例状态下同步变动。比方说,收入每年平均增长多少,房价也增长多少,稍有出入也可以接受?然?,现在不合理的状况是,房价和收入的比例已经过高,房价的平均增长?度又超过收入的增长?度?这是中国照搬美国房地产模式的结果,任其发展下去,只能越来越糟。整个社会经济都被房地产绑架,群众生活也被房地产勒住脖子。这种状况必须改变?
    要解决房价和收入的比例失调问题,要么增加收入,要么降低房价?从现在的形势看,大幅度提高收入增加的速度显然不现实,收入每年能保?0%的增长已经很不错了?那么,解决当前房价过高这?合理现象的唯?法,只有降低房价。然而,立即大幅度降低房价,对于整体经济形势也会造成严重后果。其实,房价不涨,收入增长,也算是房价下降?从现在北京市平均房价和平均收入的比例来看,要达到房价收入??的水平,房价已经超前?5年?就算我们容忍地?后一大步,允许房价收入比达到10?,房价也已经超前??年?因此,按照我对北京市房地产价格的理解,未来至?年之内,人们的收入继续保持现在的增长速度,房价则相对稳定,没有大的涨价,才是??码的合理状??br /<     房价高不高?答案其实很简单,用?百姓的收入?算一下就很清楚(上面的所有计算还没包括贷款利息)。至于专家们的其他各种算法,我觉得都不能离开老百姓收入这个最基本的参照?中国近年来的经济建设,太多照搬美国的模式。房价向美国靠拢很容易做到,老百姓的收入也向美国靠拢,那就太难了。这根本不是?制度或文化的问题,?是中?3亿人口的现实决定的?对于中国来说,少数人达到美国的收入水平是可能的,?人都达到美国的平均收入水平,至少在可见的未来,是不可能的。这是中国的房地产发展必须面对的现实?/FONT<

 

 

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